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02 Juin 2020

Hériter d’un bien immobilier

De l’indivision au règlement des frais de notaire, découvrez toutes les étapes à suivre pour gérer correctement l’héritage d’un bien immobilier et les recours dont vous disposez en cas de blocage par l’un des héritiers.

Hériter d’un bien immobilier en indivision

Vous avez hérité d’un bien immobilier ? Après un décès, une succession est ouverte par le notaire. S’il y a un conjoint et des enfants, dans la majorité des cas, le conjoint survivant choisit alors l’usufruit des biens, laissant aux enfants leur nue-propriété, partagée en parts égales. Si un ou plusieurs enfants ne sont pas issus du mariage, le conjoint reçoit alors un quart des biens en toute propriété.

En l’absence de conjoint, tous les biens sont transmis aux héritiers de façon collective, selon le régime de l’indivision. Plusieurs options permettent ensuite de sortir de cette indivision : en partageant les lots à parts égales ou en vendant vos parts.

Dans l’indivision, l’accord de tous les héritiers est nécessaire pour vendre ou administrer un bien, ce qui peut conduire à des blocages (lorsque des héritiers ont des intérêts opposés ou que l’un d’eux ne répond pas aux sollicitations). La réforme des successions de 2007 a assoupli les règles en la matière : désormais, deux tiers des héritiers suffisent à valider des actes d’administration (rénovation, location…), mais pas de vente.

Débloquer un bien immobilier en indivision

Si un héritier en indivision ne répond pas aux sollicitations des autres héritiers pour administrer ou vendre un bien, il peut être mis en demeure. Il a alors 3 mois pour se manifester, après lesquels un juge peut débloquer le bien immobilier et laisser les autres héritiers prendre les décisions d’administration ou de vente.

En l’absence de consensus sur la vente d’un bien indivis, les héritiers peuvent avoir recours à une autorité judiciaire en faisant valoir que toutes les pistes de négociation ont été épuisées. Le juge peut alors nommer un mandataire (un notaire) qui imposera le partage des lots ou forcera une vente aux enchères de l’héritage, en dernier recours.

Les frais en cas d’héritage de bien immobilier

En cas d’héritage, tous les frais sont à la charge des héritiers. Les frais s’appliquent sur l’actif net, hors dettes, sans que celles-ci soient forcément exclues de la succession. Certains ne sont pas spécifiques à l’immobilier : c’est le cas des droits de succession, qui s’appliquent à l’ensemble des biens du défunt. Alors que les conjoints en sont exemptés, l’abattement et le pourcentage varient selon le lien de parenté de l’héritier. En ligne directe (enfants, petits-enfants), ces frais peuvent aller de 5 % à 45 % du total après abattement, selon le montant estimé de l’héritage.

Si l’héritage concerne de l’immobilier, d’autres frais de notaire s’ajoutent. L’« attestation notariée constatant la transmission du bien immobilier » est due dès l’ouverture de la succession. Elle peut aller de 0,55 % à 2 % de la valeur du bien (plus 20 % de TVA).

Au moment où l’indivision est rompue, les héritiers doivent payer au notaire une autre taxe qui correspond au partage du bien immobilier. Son montant oscille entre 0,8 % et 4 % du bien, selon sa valeur totale (on ajoute également la TVA).

Malgré les assouplissements de la réforme des successions de 2007, l’héritage d’un bien immobilier en indivision reste un processus complexe et coûteux, auquel il convient de bien se préparer, voire de se faire accompagner par un avocat.

Source : https://www.dna.fr/immobilier

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